頭金ゼロ（フルローン）で家を買っても大丈夫？頭金0・500万・1,000万円で比較

住宅ローンは、物件価格の全額を借りる「フルローン」でも組めることが多くなりました。 手元の貯金を残せる一方で、「頭金なしで買って本当に大丈夫か」と不安に思う方も多いでしょう。 この記事では、5,000万円の物件を頭金0円・500万円・1,000万円で買う3つのケースを、当サイトのシミュレーターと同じ計算式で比べます。

比較の条件

• 物件価格5,000万円、ローンは35年・金利1%固定・元利均等
• 管理費・修繕積立金は各月1.5万円、10年住んで売却
• 売却費用は売却価格の4%、売却価格は「横ばい」と「毎年1%下落」の2通り

月々の返済と10年後の残債

頭金を1,000万円入れると、月々の返済は約2.8万円軽くなり、10年後の残債も約749万円少なくなります。 一方で、最初に用意する現金は頭金の分だけ増えます。

10年間の実質支出を比べる

実質支出は「頭金＋購入時の諸費用＋10年間の住居費−売却時の手取り」です。頭金も支出として数えたうえで比べています。

頭金を多く入れるほど実質支出は少し減ります。金利1%の例では、頭金1,000万円で10年間の実質支出の差は約109.8万円でした。 差の内訳は、借入額が少ないぶん払わずに済んだ利息と、借入額に比例するローン手数料（この例で約22万円）です。 金利が高いほど、利息の差は大きくなります。

ただしこの比較には、頭金に回さなかったお金を貯金や運用に回した場合の利益は入っていません。 逆に、手元に残したお金を使ってしまえば、頭金を入れた方が有利になります。

フルローンの本当のリスク：売るときに借金が残る

フルローンで最も注意したいのは、買ってすぐの時期に売ることになった場合です。 売却価格から売却費用を引いた額でローンを返しきれないと、足りない分を現金で払わなければ家を売れません（いわゆるオーバーローン）。

この例では、頭金0円で買って1〜2年で売ると、売却代金だけではローンを返しきれません。 頭金を500万円入れていれば、同じ条件でも1年目の手取りは359.9万円のプラスになります。 売るときの残債の考え方は売るときにローンが残る「オーバーローン」とはで詳しく解説しています。

頭金ゼロが向いている人・向いていない人

向いている人

• 長く住む予定で、途中で売る可能性が低い
• 生活費の6か月分以上など、まとまった予備資金を別に確保できている
• 手元資金を教育費や運用など、ほかの目的に使いたい明確な理由がある

慎重に考えたい人

• 転勤や家族構成の変化で、数年以内に売る可能性がある
• 頭金に回せるお金はあるが、それ以外の貯金がほとんどない
• 価格が下がりやすい地域・物件を検討している

また、フラット35など一部の住宅ローンでは、借入額が物件価格の9割を超えると金利が高めに設定されます。 頭金の有無で金利が変わらないか、申し込む金融機関に確認してください。

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除は年末のローン残高に応じて税金が軽くなる制度のため、「頭金を入れずに借りた方が得」と言われることがあります。 ただし控除額には上限があり、所得税・住民税の額によっては控除しきれないこともあります。 自分の場合にいくら控除されるかは、国税庁のタックスアンサーや金融機関の資料で確認したうえで比べてください。 当サイトの試算には住宅ローン控除は含まれていません。

自分の条件で確かめるには

かんたん試算では、頭金を入れると借入額が自動で変わり、月々の返済・残債・売却時の手取りがすぐに計算されます。 頭金を0円・半分・全額に変えて、手元に残るお金と売るときのリスクのバランスを確かめてみてください。 住む年数による違いは何年住めば賃貸より得になる？も参考になります。

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