マンションの固定資産税はいくら？評価額・住宅用地の特例・新築の減額から計算

家を買うと、毎年「固定資産税」と、地域によっては「都市計画税」がかかります。住宅ローンの返済額ばかりに目が行きがちですが、年に十数万円になることもある大事な費用です。 この記事では、固定資産税のしくみと計算方法を、総務省と東京都主税局が公開している情報をもとに解説し、マンション1戸を例に税額を計算します。

固定資産税の基本

• 誰が払うか：毎年1月1日時点で、土地や建物の所有者として登録されている人に、その年度の1年分が課税されます。
• 税率：標準税率は1.4%です（市町村が条例で定めます）。
• 計算のもとになる額：購入価格ではなく、市町村が決める「固定資産税評価額」です。土地は地価公示価格などの7割程度を目安に、建物は同じ建物を新築する費用から年数による価値の減少を差し引いて評価されます。

年の途中で家を買った場合、その年の税金は1月1日時点の所有者（売主）に課税されるため、購入時に日割りで精算するのが一般的です。 詳しくは家を買うときの諸費用はいくら？で説明しています。

都市計画税

都市計画区域の市街化区域にある土地・建物には、都市計画税がかかる場合があります。東京23区の税率は0.3%で、ほかの市町村では税率が異なったり、課税されなかったりします。 計算のもとになる評価額は固定資産税と同じです。

税金を軽くする2つのしくみ

住宅用地の特例（土地）

住宅が建っている土地は、課税のもとになる額が次のように小さくなります。マンションの場合、敷地を戸数で分けるため、多くは小規模住宅用地に当たります。

新築住宅の減額（建物）

床面積などの要件を満たす新築住宅は、建物の固定資産税が新たに課税される年度から3年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分）、 居住部分120㎡までに相当する税額の2分の1に減額されます。認定長期優良住宅はさらに期間が長くなります。都市計画税は減額されません。

計算例：新築マンション1戸の場合

説明用に、土地（敷地の持分）の評価額を1,500万円、建物の評価額を1,200万円、都市計画税は東京23区の0.3%とします。 建物は3階建以上の耐火建築物で、新築住宅の減額は5年度分、床面積は120㎡以下とします。

この例では、減額期間中は年170,000円、減額が終わると年254,000円になり、年84,000円増えます。 マンションでは土地の持分が小さく住宅用地の特例も効くため、税額の多くを建物の部分が占めます。建物の評価額は年数とともに下がるため、税額も少しずつ下がっていくのが一般的です。 なお、土地には税額が急に上がらないよう調整するしくみがあり、評価額どおりの計算にならない場合もあります。

当サイトの試算での扱い

当サイトのシミュレーターでは、評価額がわからない段階でも目安を出せるよう、固定資産税を「購入価格 × 15% × 1.4%」で概算しています。 5,000万円の物件なら年105,000円（月8,750円）です。 この概算には都市計画税や、新築減額の終了による増加は入っていません。上の計算例のように、実際の税額はこれより高くなることも低くなることもあります。

実際の税額を確かめる方法

• 中古の場合：売主の固定資産税の納税通知書や、仲介会社が用意する資料で前年度の税額を確認できます。
• 新築マンションの場合：販売会社に、固定資産税・都市計画税の見込み額と、新築減額が終わった後の見込み額を聞いておきましょう。
• 評価額：所有者などは、市町村（東京23区は都税事務所）で固定資産評価証明書を取得できます。

制度の詳細は総務省「固定資産税」や、東京都主税局のよくある質問（固定資産税・都市計画税）で確認できます。 マンションでは固定資産税のほかに管理費・修繕積立金もかかります。値上がりの影響は管理費・修繕積立金はどれくらい上がる？をご覧ください。

自分の条件で確かめるには

詳細試算では固定資産税の目安が毎月の住居費に含まれます。 実際の税額がわかったら、目安との差が毎月いくらになるかを足し引きして、無理のない住居費かを確かめてみてください。

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