住宅ローン控除はいくら戻る？2026年入居の借入限度額と13年間の控除額を試算

住宅ローンを借りて家を買うと、一定の条件を満たせば、年末のローン残高に応じて所得税などが軽くなる「住宅ローン控除」（正式には住宅借入金等特別控除）を受けられます。 控除額は住宅の省エネ性能や新築・中古の別、入居した年によって大きく変わります。 この記事では、国税庁のタックスアンサー（2026年4月1日現在の法令）をもとに、2026年に入居する場合の限度額と、控除額の目安を計算します。

控除のしくみ

• 2022年から2030年までに入居した場合の控除率は一律0.7%です。
• 年末残高が住宅の取得価格より大きい場合は、取得価格が上限になります。
• まず所得税から差し引かれ、引ききれない分は一定の範囲で住民税から差し引かれます。払っている税金より多くは戻りません。

主な要件

• 住宅を取得してから6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていること
• 床面積が50㎡以上（登記簿上の面積。マンションは専有部分）で、半分以上を自分が住むために使っていること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 返済期間が10年以上のローンであること
• 中古住宅の場合は、耐震基準に適合していることが証明されていること
• 入居の前後の年に、自宅を売ったときの3,000万円控除などの特例を使っていないこと

床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、条件付きで対象になる場合があり、その場合の所得要件は1,000万円以下です。 自宅を売って住み替える場合は、売却の特例との組み合わせに注意が必要です（家を売るときの費用と税金）。

2026年に入居する場合の借入限度額

借入限度額と控除期間は、住宅の省エネ性能によって変わります。「子育て世帯・若者夫婦世帯」（19歳未満の扶養親族がいる人、または本人か配偶者が40歳未満の夫婦）は、限度額が上乗せされる区分があります。

※新築の「その他の住宅」は、2023年12月31日までに建築確認を受けたもの、または2024年6月30日までに建築されたものに限り、限度額2,000万円・10年間です。 新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降の入居で扱いが変わります。最新の要件は国税庁 No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）で確認してください。

4,000万円を借りた場合の控除額

4,000万円を35年・金利1%・元利均等で借り、2026年に入居した場合の控除額を計算しました。税金が十分にあり、控除額をすべて使い切れると仮定しています。

同じ4,000万円を借りても、住宅の区分によって控除の合計は約140万円から約300.3万円まで、約160.3万円の差があります。 残高が限度額を下回ると控除額は毎年減っていきます。この例では1年目の年末残高は3,904.1万円、10年目は2,996.1万円です。

控除を使い切れないことがある

控除額は「戻ってくるお金の上限」で、実際に戻るのはその年に払った所得税と、住民税のうち一定の上限までです。 共働きで収入を分けている場合や、収入が多くない場合は、計算上の控除額を使い切れないことがあります。 夫婦でローンを分けて借りる（ペアローン・連帯債務）と、それぞれが控除を受けられる場合があります。自分の税額は、源泉徴収票の「源泉徴収税額」や住民税の決定通知書で確認できます。

手続き

• 1年目：確定申告が必要です。会社員でも、入居した翌年に税務署へ申告します。
• 2年目以降：会社員は、税務署から届く書類と金融機関の年末残高証明書を勤務先に出せば、年末調整で控除されます。

購入の判断にどう使うか

当サイトのシミュレーターでは住宅ローン控除を計算に含めていません。控除で戻るお金は、購入の実質的な負担を軽くする要素です。 たとえば何年住めば賃貸より得になる？の比較では、控除の分だけ購入が有利になります。 ただし、控除を目当てに必要以上に借りたり、頭金を減らしたりすると、金利の負担や売却時のリスクが増えます（頭金ゼロで家を買っても大丈夫？）。

自分の条件で確かめるには

詳細試算で借入額と金利を入れると、居住期間の残債が計算されます。 検討中の住宅がどの区分に当たるかは、販売会社や仲介会社に省エネ性能の証明書類があるかを確認してください。

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