「家賃を払い続けるのはもったいない」とよく言われますが、家を買うと購入時の諸費用がかかり、売るときにも費用がかかります。 短い期間で売ると、この費用を取り戻せずに賃貸より高くつくことがあります。では何年住めば購入の方が得になるのでしょうか。 この記事では、5,000万円のマンションを買って何年か後に売る場合と、同じ期間を家賃18万円の賃貸で暮らす場合を、当サイトのシミュレーターと同じ計算式で比べます。
比較の条件
- 購入：価格5,000万円をフルローン（35年・金利1%固定・元利均等）で購入
- 住居費：ローン返済、管理費・修繕積立金（各月1.5万円）、固定資産税の目安（価格×15%×1.4%）
- 購入時の諸費用：仲介手数料・登記費用・ローン手数料などで約347.5万円
- 売却時：売却価格の4%を売却費用とし、ローンの残債を返して残った額を手取りとする
- 賃貸：家賃18万円、2年ごとに家賃1か月分の更新料
購入の「実質支出」は、購入時の諸費用＋住んでいる間の住居費−売却時の手取りで計算します。 ローンで返した元金は、売るときに残債が減るという形で手取りに戻ってくるため、この式で賃貸の家賃総額と公平に比べられます。
住む年数ごとの比較
| 住む年数 | 売却価格 | 売却時の手取り | 購入の実質支出 | 賃貸の総額 | 差（賃貸−購入） |
|---|---|---|---|---|---|
| 3年 | 4,850万円 | 19.4万円 | 975.7万円 | 666万円 | −309.7万円 |
| 5年 | 4,750万円 | 171.8万円 | 1,255.1万円 | 1,116万円 | −139.1万円 |
| 10年 | 4,500万円 | 574.9万円 | 1,931.3万円 | 2,250万円 | +318.7万円 |
| 15年 | 4,300万円 | 1,059万円 | 2,526.6万円 | 3,366万円 | +839.4万円 |
| 20年 | 4,100万円 | 1,577.7万円 | 3,087.2万円 | 4,500万円 | +1,412.8万円 |
| 住む年数 | 売却価格 | 売却時の手取り | 購入の実質支出 | 賃貸の総額 | 差（賃貸−購入） |
|---|---|---|---|---|---|
| 3年 | 5,000万円 | 163.4万円 | 831.7万円 | 666万円 | −165.7万円 |
| 5年 | 5,000万円 | 411.8万円 | 1,015.1万円 | 1,116万円 | +100.9万円 |
| 10年 | 5,000万円 | 1,054.9万円 | 1,451.3万円 | 2,250万円 | +798.7万円 |
| 15年 | 5,000万円 | 1,731万円 | 1,854.6万円 | 3,366万円 | +1,511.4万円 |
| 20年 | 5,000万円 | 2,441.7万円 | 2,223.2万円 | 4,500万円 | +2,276.8万円 |
| 住む年数 | 売却価格 | 売却時の手取り | 購入の実質支出 | 賃貸の総額 | 差（賃貸−購入） |
|---|---|---|---|---|---|
| 3年 | 5,150万円 | 307.4万円 | 687.7万円 | 666万円 | −21.7万円 |
| 5年 | 5,250万円 | 651.8万円 | 775.1万円 | 1,116万円 | +340.9万円 |
| 10年 | 5,500万円 | 1,534.9万円 | 971.3万円 | 2,250万円 | +1,278.7万円 |
| 15年 | 5,800万円 | 2,499万円 | 1,086.6万円 | 3,366万円 | +2,279.4万円 |
| 20年 | 6,100万円 | 3,497.7万円 | 1,167.2万円 | 4,500万円 | +3,332.8万円 |
「差」がプラスなら購入の方が支出が少なく、マイナスなら賃貸の方が少ないことを示します。
購入が有利になる年数の目安
| 売却価格の動き | 購入の方が支出が少なくなる年数 |
|---|---|
| 毎年-1% | 7年目から |
| 横ばい | 5年目から |
| 毎年+1% | 4年目から |
価格が横ばいの場合、3年で売ると購入の実質支出は831.7万円、賃貸は666万円で、賃貸の方が約165.7万円少なくなります。 5年になると購入が1,015.1万円、賃貸が1,116万円となり、逆転します。 短期間で不利になる主な理由は、購入時の諸費用（約347.5万円）と売却費用（約200万円）を、少ない年数で負担することになるためです。
ポイント：同じ物件・同じ家賃でも、売るときの価格が毎年1%下がるだけで、購入が有利になるまでの年数は延びます。「何年住むか」と「いくらで売れるか」はセットで考える必要があります。
この比較に含まれていないもの
結果を判断に使う前に、計算に入っていない項目が、どちらに有利に働くかを確認してください。
- 住宅ローン控除（購入に有利）：条件を満たすと所得税・住民税が軽くなります。
- 賃貸の敷金・礼金・引越し時の費用（購入に有利）：賃貸でも入居時にまとまった費用がかかります。
- 不動産取得税・都市計画税・リフォーム費用（賃貸に有利）：購入後にかかる費用です。
- 頭金を運用できた場合の利益（賃貸に有利）：今回はフルローンなので影響は小さいですが、頭金を多く入れる場合は考慮が必要です。
- 売却益にかかる税金：値上がりして利益が出た場合でも、自分が住んでいた家なら最高3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。 要件は国税庁「マイホームを売ったときの特例」で確認してください。
- 家賃の値上がり・管理費や修繕積立金の値上がり：長く住むほど影響が大きくなります。
年数を考えるときのヒント
- 転勤・子どもの進学・親の介護など、住み替えのきっかけになりそうな時期を書き出してみる
- 「5年で売る」「10年で売る」「住み続ける」の3パターンで試算し、どれでも家計が回るかを見る
- 売却価格は横ばいだけでなく、下がるケースでも確認する
- 比べる家賃は「同じ広さ・同じ地域」で実際に借りられる金額にする
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自分の条件で確かめるには
かんたん試算では、購入価格・住む年数・家賃を入れるだけで、この記事と同じ比較ができます。 今の家賃と検討中の物件の価格を入れて、何年住めば購入の方が有利になるかを確かめてみてください。