購入・賃貸・売却の計算根拠と比較例

更新日：2026年10月21日。費用を同じ期間で比べるための概算ツールです。以下は現行ツールの実装に沿った説明です。契約金額や税額の見積もりではありません。

自動計算の範囲と前提

毎月の返済額を借入額 × 月利 ÷ (1 − (1 + 月利)^−返済月数) で求め、月ごとに「残高 × 月利」を利息、残りを元金として残高を減らします。画面の元金・利息は居住期間の平均額、売却時の残債はこの計算後の残高です。

毎月の元金は借入額 ÷ 返済月数で一定、利息は毎月の残高 × 月利です。利息は残高とともに減るため、居住期間の平均額を表示します。

変更時点の残高と残りの返済月数で返済額を計算し直します。金融機関固有の5年ルール・125%ルールは再現しません。居住期間がローン期間より長い場合、完済後の月は返済0円として平均します。

購入価格400万円超では（価格 × 3% + 6万円）× 1.1、ローン手数料は借入額の2.2%で初期値を設定。契約条件や低廉物件の特例等は自動反映せず、見積もりで上書きしてください。

登記費用は購入価格の0.7%、火災保険は0.3%、固定資産税は価格 × 15% × 1.4%の概算。評価額・軽減措置・保険期間や補償内容を反映した実額ではありません。

価格 ×（1 + 年間価格変動率）^居住年数を計算し、価格比を整数%に丸めて売却価格を求めます。売却費用は売却価格の4%を仮置きし、残債とともに差し引きます。

購入時諸費用 − ローンの価格超過分 + 居住累計支出 − 売却手取りを購入側の総支出とします。賃貸は家賃 × 月数 + 2年ごとの更新料。差額が正ならモデル上は購入側の総支出が小さいことを示します。

借入5,000万円、35年、年利1%、元利均等・金利変更なし、管理費と修繕積立金は各月1.5万円、購入月4月、ボーナス返済なし。賃貸は月18万円、更新料1か月分とします。次の数値は現行計算モデルで生成しています。

価格の変化だけを変えて比較（税引前の概算）
年価格変動率	売却価格	売却手取り	購入総支出	賃貸総支出
-2%	45,000,000円	-682,309円	14,950,639円	11,160,000円
0%	50,000,000円	4,117,691円	10,150,639円	11,160,000円
2%	55,000,000円	8,917,691円	5,350,639円	11,160,000円

売却手取りは利益とは異なります。購入時の自己資金や居住中の支出も含めて総支出を比較します。価格が毎年2%変わる設定は説明用の仮定で、将来の市場予測ではありません。

売却時の譲渡所得税、住宅ローン控除、不動産取得税、都市計画税、引越し・リフォーム、賃貸の敷金礼金や保険、資金の運用益は自動計算に含みません。手付金は契約時必要現金として表示しますが、諸費用合計への二重加算はしません。

ボーナス返済は追加支出として集計されますが、残債減少や利息減少は反映しません。端数処理や返済日の違いにより、金融機関の返済予定表と数円〜数百円の差が出ることがあります。手数料・保険は実際の見積もりに置き換えます。

AI推定では入力したマンション名をサーバーへ送信し、AnthropicのAIを使って所在地と価格変動の参考値を推定します。利用可能な場合は国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データも参照します。データ取得状況や類似取引の偏りによって精度は変わり、対象住戸の査定・将来価格の保証には使えません。

AIの値をそのまま採用せず、下落・横ばい・上昇の複数ケースを比較してください。通常の数値計算とAI機能ではデータの扱いが異なります。プライバシーポリシーをご確認ください。