管理費・修繕積立金はどれくらい上がる？国のガイドラインの目安と20年間の負担を試算

マンションを買うと、住宅ローンのほかに毎月「管理費」と「修繕積立金」を払います。購入時の金額だけを見て資金計画を立てると、後から値上がりして家計が苦しくなることがあります。 特に修繕積立金は、新築時に低く設定され、年数とともに段階的に上がっていく計画になっていることが少なくありません。 この記事では、国土交通省のガイドラインの目安と、値上がりした場合の負担を試算します。

管理費と修繕積立金の違い

• 管理費：管理会社への委託費、共用部分の清掃・電気代、エレベーターの点検など、日常の管理に使うお金です。
• 修繕積立金：外壁の塗り替えや屋上の防水、給排水管の交換など、十数年ごとに行う大規模な修繕のために積み立てるお金です。マンションの長期修繕計画に基づいて金額が決まります。

修繕積立金の目安（国のガイドライン）

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、 実際の長期修繕計画の事例をもとに、計画期間全体でならした修繕積立金の目安を専有面積1㎡あたりの月額で示しています。70㎡の部屋に当てはめると次のとおりです。

この目安は「計画期間全体の平均」です。新築時の修繕積立金が目安を大きく下回っている場合、将来の値上がりを前提にしている可能性があります。 機械式駐車場がある場合は、さらに上乗せが必要とされています。

「段階増額」と「均等積立」

修繕積立金の積み立て方には、主に2つの方式があります。

• 均等積立方式：計画期間中、ほぼ同じ金額を積み立てる方式。
• 段階増額積立方式：最初は低く抑え、数年ごとに値上げしていく方式。

ガイドラインでは、将来の値上げの合意ができず積立金が不足する例もあることから、均等積立方式が望ましいとしています。 段階増額積立方式の場合も、最初の金額は均等積立にした場合の0.6倍以上、最後の金額は1.1倍以内にするという引き上げの考え方が示されています。

値上がりすると20年でいくら変わるか

修繕積立金が月1.5万円のまま変わらない場合と、1万円から5年ごとに5,000円ずつ上がる場合を比べました（説明用の仮の金額です）。

最初の5年間は段階的に上がる方が月5,000円安いものの、16年目以降は月1万円高くなり、20年間の合計では60万円多くなります。 購入時の月額だけで比べると、修繕積立金が安いマンションの方が得に見えますが、長く住むほど逆転することがあります。

管理費も、人件費や電気代の上昇によって値上げされることがあります。仮に月1.5万円の管理費が毎年2%ずつ上がると、20年目には月21,852円になり、20年間で約77.4万円負担が増えます。

購入前に確認したいこと

• 長期修繕計画：今後の値上げの予定と、大規模修繕の時期・金額を確認します。
• 修繕積立金の残高と滞納の状況：中古マンションでは、仲介会社を通じて管理会社の資料（重要事項調査報告書など）で確認できます。
• 修繕積立基金・一時金：新築時にまとまった額を払う「修繕積立基金」や、修繕時に一時金を集める計画になっていないかを確認します。
• 目安との比較：今の修繕積立金を専有面積で割り、上のガイドラインの目安と比べてみます。

住居費全体で無理がないかは年収からいくらまで借りられる？、 固定資産税についてはマンションの固定資産税はいくら？で解説しています。

自分の条件で確かめるには

詳細試算では管理費と修繕積立金を書き換えられます。今の金額に加えて、長期修繕計画にある将来の金額でも試算し、住居費と賃貸との比較がどう変わるかを確かめてみてください。

管理費・修繕積立金を変えて試算する →