年収からいくらまで借りられる？返済負担率で見る住宅ローンの借入額の目安

家探しを始めると、「年収でいくらまで借りられるか」が気になります。金融機関が貸してくれる額には目安がありますが、借りられる額と無理なく返せる額は同じではありません。 この記事では、年収と毎月の返済額の割合（返済負担率）から借入額を計算し、どこまで借りるかを考えるための材料をまとめます。

返済負担率とは

返済負担率は、年収に占める1年間のローン返済額の割合です。年収600万円の人が年間150万円（月12.5万円）を返済するなら、返済負担率は25%です。 審査では、住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなど、すべての借入の返済を合計した「総返済負担率」で判断されるのが一般的です。

たとえば住宅金融支援機構のフラット35の利用条件では、総返済負担率の基準を年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下としています。 この基準は「ここまでなら貸せる」という上限で、「ここまで借りても安心」という意味ではない点に注意してください。

年収・返済負担率別の借入額の目安

35年・元利均等・金利1%で、返済負担率ごとに借りられる額を計算しました。ほかの借入はないものとします。

年収600万円で返済負担率25%なら、毎月の返済は125,000円、借入額は約4,420万円になります。 上限の35%まで使うと借入額は大きく増えますが、毎月の返済も年収の3分の1を超えます。

審査では高めの金利で計算されることがある

民間の金融機関の審査では、実際に借りる金利ではなく、それより高い「審査用の金利」で返済負担率を計算することがあります。 金利が上がっても返せるかを見るためです。同じ年収・負担率でも、計算に使う金利が高いと借りられる額は小さくなります。

年収600万円・負担率25%の場合、金利1%で計算すると約4,420万円ですが、3%で計算すると約3,240万円になります。 審査で使う金利や基準は金融機関ごとに違うため、事前審査で確認してください。

「借りられる額」と「無理なく返せる額」の違い

返済負担率には含まれないものの、家を持つと毎月かかる費用があります。

• 管理費・修繕積立金：マンションでは毎月数万円。築年数とともに値上がりすることがあります。
• 固定資産税：年に1回まとまった額を払います。
• 年収は額面：返済負担率は税金や社会保険料を引く前の年収で計算します。実際に使えるのは手取りです。

たとえば4,500万円を金利1%・35年で借りると、ローンの返済は月127,029円ですが、管理費・修繕積立金（各1.5万円）と固定資産税の目安を加えると、 当サイトの試算では毎月の住居費は164,904円になります。

借入額を決めるときのチェックリスト

• 今の家賃と比べて、住居費の合計がいくら増える（減る）か
• 子どもの教育費や車の買い替えなど、今後増える支出を見込んでいるか
• 夫婦で収入を合算する場合、どちらかが働けなくなっても返せるか
• 金利が1〜2%上がっても払える月額か（金利別の早見表）
• 完済時の年齢と、退職金や年金でローンが残らないか

金利のタイプによる違いは変動金利と固定金利はどっちが得？、 購入時に現金で必要なお金は家を買うときの諸費用はいくら？で解説しています。

自分の条件で確かめるには

かんたん試算に購入価格・頭金・金利を入れると、ローンの返済に管理費・修繕積立金・固定資産税を加えた毎月の住居費が計算されます。 いくつかの借入額で試して、手取り収入に対して無理のない金額を探してみてください。

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