マンションを探していると、「新築にするか、中古にするか」で迷うことがあります。設備や間取り、立地の好みはもちろんですが、お金の面でも、物件価格以外にさまざまな違いがあります。 この記事では、新築5,000万円と、同じエリアの築15年程度の中古4,000万円を例に（いずれも説明用の仮の条件です）、当サイトのシミュレーターと同じ計算式で比較します。
比較の条件
- どちらも全額ローン（35年・金利1%固定・元利均等）、10年住んで売却
- 新築：売主から直接買うため仲介手数料なし。修繕積立金は新築時の低めの設定で月1万円
- 中古：仲介会社を通して購入。修繕積立金は月1.8万円
- 管理費はどちらも月1.5万円
購入時の諸費用
| 項目 | 新築 5,000万円 | 中古 4,000万円 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 0円 | 1,386,000円 |
| ローン手数料 | 1,100,000円 | 880,000円 |
| 登記費用 | 350,000円 | 280,000円 |
| その他（保険・印紙・税の精算など） | 258,750円 | 263,000円 |
| 合計 | 1,708,750円 | 2,809,000円 |
物件価格は新築の方が1,000万円高いものの、仲介手数料がかからないため、諸費用は新築の方が約110万円少なくなりました。 ただし新築マンションでは、引き渡し時に「修繕積立基金」としてまとまった額を払うことが多く、この試算には含まれていません。 中古では、入居前のリフォーム費用が別にかかることがあります。
毎月の住居費と10年間の実質支出
| 新築 5,000万円 | 中古 4,000万円 | |
|---|---|---|
| 毎月の住居費（ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税） | 174,893円 | 152,914円 |
| 10年後の残債 | 3,745.1万円 | 2,996.1万円 |
| 売却時の手取り（価格横ばい） | 1,054.9万円 | 843.9万円 |
| 10年間の実質支出（価格横ばい） | 1,214.7万円 | 1,272万円 |
| 10年間の実質支出（新築のみ毎年1%下落） | 1,694.7万円 | 1,272万円 |
毎月の住居費は中古の方が約2.2万円少なくなります。 一方、10年間の実質支出（諸費用＋住居費−売却時の手取り）は、価格が横ばいなら新築が1,214.7万円、中古が1,272万円で、差は57.3万円（新築の方が少ない）にとどまります。 新築はローンの元金を多く返す分、売るときの手取りも多くなるためです。
ただし結果は、売るときの価格に大きく左右されます。新築だけ毎年1%ずつ価格が下がると仮定すると、新築の実質支出は1,694.7万円に増え、中古より約422.7万円多くなります。
ポイント：価格の差だけでなく、「売るときにいくらで売れそうか」で比較の結果が変わります。新築を選ぶ場合は、同じマンションや近くの築5〜10年の物件がいくらで取引されているかを確認しておくと参考になります。
価格以外の違い
修繕積立金の値上がり
新築マンションの修繕積立金は、最初は低く設定され、段階的に上がる計画になっていることが少なくありません。 中古は既に値上げが進んでいることが多い一方、大規模修繕の時期や積立金の残高を確認する必要があります（管理費・修繕積立金はどれくらい上がる？）。
住宅ローン控除
住宅ローン控除の借入限度額と期間は、省エネ性能と新築・中古の別で変わります。2026年入居の場合、ZEH水準の新築なら限度額3,500万円・13年、省エネ性能の証明がない中古は2,000万円・10年です。 4,000万円を借りた場合の控除額の差は住宅ローン控除はいくら戻る？で計算しています。
固定資産税
新築住宅は、建物の固定資産税が一定期間2分の1に減額されます。中古は減額の期間が終わっている一方、建物の評価額が年数とともに下がっています（マンションの固定資産税はいくら？）。
実物を見て買えるか
中古は部屋や共用部分の状態、管理組合の運営状況を実際に確認してから買えます。新築は完成前に契約することが多く、図面やモデルルームで判断します。
どちらを選ぶかの考え方
- 毎月の負担を抑えたい、立地を優先したい → 中古が候補になりやすい
- 長く住む予定で、設備や省エネ性能、住宅ローン控除を重視したい → 新築が候補になりやすい
- 数年で売る可能性がある → 売却価格が下がりにくいかを最優先で確認する
自分の条件で確かめるには
詳細試算では、仲介手数料などの諸費用を0円や見積額に書き換えられます。 新築と中古の候補物件をそれぞれ入力し、毎月の住居費と売却時の手取りを並べて比べてみてください。