住宅ローンの金利は、0.1%の違いでも長い期間では大きな金額になります。特に変動金利で借りる場合、「もし金利が上がったら毎月いくら増えるのか」を借りる前に知っておくことが大切です。 この記事では、返済期間35年・元利均等返済を前提に、金利ごとの月額と利息の合計を計算しました。 将来の金利を予想する記事ではありません。「この金利になったらこうなる」という幅を知るための材料としてお使いください。
5,000万円を35年で借りた場合の金利別の月額
| 金利 | 毎月の返済額 | 金利0.5%との差 | 35年間の利息合計 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 129,793円 | — | 4,512,928円 |
| 1% | 141,143円 | +11,350円 | 9,279,997円 |
| 1.5% | 153,092円 | +23,300円 | 14,298,732円 |
| 2% | 165,631円 | +35,839円 | 19,565,182円 |
| 2.5% | 178,748円 | +48,955円 | 25,073,995円 |
| 3% | 192,425円 | +62,632円 | 30,818,540円 |
金利が0.5%から1.5%へ1%上がると、毎月の返済は約2.3万円増えます。年間にすると約28万円です。 35年間の利息の合計は、金利0.5%なら約451.3万円ですが、3%では約3,081.9万円になり、借入額の半分を超えます。
目安：35年・元利均等では、金利が1%上がるごとに、借入1,000万円あたり月4,600円〜5,400円ほど返済額が増えます（金利0.5〜3%の範囲。もとの金利が高いほど増え方も大きい）。
借入額別の早見表
借入額によって増え方は変わります。よくある借入額で、金利ごとの毎月の返済額をまとめました。
| 金利 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 | 6,000万円 |
|---|---|---|---|---|
| 0.5% | 77,876円 | 103,834円 | 129,793円 | 155,751円 |
| 1% | 84,686円 | 112,914円 | 141,143円 | 169,371円 |
| 1.5% | 91,855円 | 122,474円 | 153,092円 | 183,711円 |
| 2% | 99,379円 | 132,505円 | 165,631円 | 198,758円 |
| 2.5% | 107,249円 | 142,998円 | 178,748円 | 214,497円 |
| 3% | 115,455円 | 153,940円 | 192,425円 | 230,910円 |
変動金利が5年後に上がったら
変動金利では、借りた後に金利が変わると、そこから先の返済額が変わります。 5,000万円を金利0.5%で借り、5年後に金利が上がった場合を、当サイトのシミュレーターと同じ計算式で試算しました。 10年住んで、購入時と同じ価格で売る想定です（管理費・修繕積立金は各月1.5万円）。
| 金利の動き | ローン返済の平均月額 | 10年後の残債 | 10年間の実質支出 |
|---|---|---|---|
| 0.5%のまま | 129,792円 | 36,595,346円 | 12,295,136円 |
| 5年後に1.5%へ | 139,755円 | 37,435,480円 | 14,330,830円 |
| 5年後に2.5%へ | 150,601円 | 38,208,360円 | 16,405,230円 |
金利が上がると月額が増えるだけでなく、支払いのうち利息に回る割合が増えるため、元金の減り方が遅くなります。 5年後に2.5%へ上がるケースでは、10年後の残債が金利0.5%のままの場合より約161.3万円多く残り、 10年間の実質支出は約411万円増えます。
「5年ルール」「125%ルール」について
変動金利の住宅ローンには、金利が上がっても返済額を5年間は変えない「5年ルール」や、見直し後の返済額を前の1.25倍までに抑える「125%ルール」を設けている商品があります。 これらは毎月の支払額の急な増加を抑えるしくみで、利息そのものが減るわけではありません。返済額が据え置かれている間は元金の減りがさらに遅くなり、最終回にまとめて払う「未払い利息」が出る場合もあります。 ルールの有無は金融機関や商品によって違うため、契約前に確認してください。当サイトの試算はこれらのルールを再現せず、金利が変わった月から返済額を計算し直します。
金利上昇に備えるために
- 余裕を見た金利で試算する：借りるときの金利だけでなく、1%・2%上がった場合でも払い続けられるかを確認します。
- 増えた分を払える貯蓄を持つ：上の表の「差」が、毎月の家計で吸収できる金額かを見ておきます。
- 売る可能性も考える：途中で売る予定があるなら、金利が上がったときの残債と、売却価格が下がった場合を組み合わせて確認します。
- 固定金利と比べる：固定金利は借りる時点の金利が変動金利より高いことが多い一方、返済額が変わりません。どこまで金利が上がると逆転するかを試算で比べられます。
返済方法による違いは元利均等と元本均等の違い、 住む年数による違いは何年住めば賃貸より得になる？で解説しています。
自分の条件で確かめるには
詳細試算で変動金利を選ぶと、「金利変動パターン」に何年後に何%へ変わるかを複数設定できます。 上の例と同じように、金利が上がった場合の月額・残債・売却時の手取りを自分の借入額で確認してみてください。 なお、試算には保証料・団体信用生命保険料・金利優遇の条件変更などは含まれません。