元利均等と元本均等の違い｜5,000万円の住宅ローンで月額・利息・残債を比較

住宅ローンを申し込むとき、金利や期間と並んで選ぶのが「返済方法」です。多くの金融機関では元利均等返済と元本均等返済の2種類から選べます。 どちらを選んでも借りるお金と金利は同じですが、毎月の支払い方が違うため、最初の負担、支払う利息の合計、途中で売るときに残っている借金が変わります。 この記事では、5,000万円を35年・金利1%（全期間固定）で借りる例を使い、2つの方法を数字で比べます。

2つの返済方法のしくみ

元利均等返済：毎月の支払額が一定

元金（借りたお金そのもの）と利息を合わせた支払額が、毎月同じになるように計算する方法です。 利息は「その月の残高 × 月利」で決まるため、残高が多い最初のうちは支払額の多くが利息に回り、元金はゆっくり減ります。 年数がたつほど利息の割合が下がり、元金の割合が上がっていきます。

元本均等返済：毎月返す元金が一定

借入額を返済回数で割った金額を毎月の元金として返し、そこにその月の利息を上乗せする方法です。 元金が一定のペースで減るので利息も毎月少しずつ減り、支払額は最初が最も多く、最後に向かって下がっていきます。

月々の支払額を比べる

5,000万円・35年（420回）・金利1%で計算すると、次のようになります。

元本均等は最初の月が160,714円で、元利均等より約2万円多くなります。 その代わり、35年間に払う利息の合計は約50.9万円少なくなります。 1回目の利息はどちらも41,667円で同じです。元金の減り方が違うため、2回目以降の利息に差がつきます。

10年住んで売る場合の差

家を一生住み続けるとは限りません。転勤や家族の変化で途中で売る場合、大事になるのは「売るときに借金がいくら残っているか」です。 同じ条件で10年住んで売る場合を、当サイトのシミュレーターと同じ計算式で比べました（管理費・修繕積立金は各月1.5万円、売却価格は購入時と同じ5,000万円と仮定）。

元本均等の方が10年後の残債は約173.7万円少なく、そのぶん売ったときの手取りが増えます。 実質支出（諸費用＋住居費−売却時の手取り）で比べると差は約9.7万円です。 毎月多く払った分の大半は「元金を早く返した」だけなので、売却時の手取りとして戻ってきます。差として残るのは、主に節約できた利息の分です。

どちらを選ぶかの考え方

元利均等が向いている人

• 最初の数年の家計に余裕を残したい（教育費や車の買い替えなどの予定がある）
• 毎月の支払額が一定の方が家計を管理しやすい
• 手元資金を残しつつ、余裕ができたら繰上げ返済したい

元本均等が向いている人

• 最初の月額が高くなっても無理なく払える収入がある
• 利息の合計をできるだけ減らしたい
• 数年〜十数年で売る可能性があり、残債を早く減らしておきたい

注意したいのは、元本均等は最初の支払額が高いぶん、審査で求められる収入の基準が厳しくなることがある点です。 また、取り扱う返済方法は金融機関や商品によって異なり、元本均等を選べない場合もあります。申し込み前に確認してください。

金利が高いほど差は広がる

今回の例は金利1%でした。金利が高くなるほど、残高が多い時期に払う利息が増えるため、2つの方法の利息の差も大きくなります。 金利が上がった場合の月額の変化は金利が1%上がったら月々いくら増える？で詳しく比べています。

自分の条件で確かめるには

詳細試算では、返済方法を切り替えるだけで月額・残債・売却時の手取りがすぐに変わります。 借入額・金利・住む年数を自分の条件に変えて、2つの方法の差がどれくらいになるかを確かめてみてください。 なお、試算には団体信用生命保険料、保証料、ボーナス返済による残債の減少などは含まれません。正確な金額は金融機関の返済予定表で確認してください。

返済方法を切り替えて試算する →